בהחלטה של ועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז ירושלים מיום 10.4.24, אשר התקבלה על ידי יו“ר וחברי הועדה אריאלי בן שמחון, אוהב ציון, ליפובצקי ליר ובלומנטל, נדון ערר על החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים בגין עבודות חיזוק מפני רעידות אדמה בשכונת רמת אשכול בירושלים.
עו״ד (רו״ח) בטי אדר. צילום: חן ברקוביץ
ההחלטה מאד מעניינת שכן מתקבלת “הצצה“ ל“מאחורי הקלעים“ של ההחלטות המתקבלות בהליכי תמ“א 38ועבודות חיזוק, באשר לסוגיות שונות וחשובות אשר עניינן בתי המגורים של הדיירים, והלכה למעשה מהי המשמעות המשפטית של החלטות אלה.
במסגרת העבודות בעניין של הדיירים שהגישו את הערר, יחוזקו המבנים הקיימים, תתווסף לכל מבנה עמודת ממ“דים, תוספת שטח עיקרי ומרפסות, ויתווספו 2.5 קומות חדשות על גבי גגות הבניינים.
הדיירים אשר הגישו את הערר טענו כנגד פתרון החניה החדש שאושר, אשר לטענתם פוגע בעצים קיימים, בשטחים משותפים, יגרום לזיהום אויר מוגבר, רעש ופגיעה בפרטיות.
הועדה קבעה כי תמ“א 38 מאפשרת אישור תוספת זכויות ללא הליך תכנוני מפורט, במילים הבאות: “בכך מאפשרת התמ“א הליך מהיר יחסית לחיזוק מבנים והתחדשות עירונית. להליך זה יתרונות וחסרונות, אך דבר אחד ברור בו מטבעו – זכויות מכוח תמ“א 38אין המדובר בזכויות מוקנות. במסגרת שיקול הדעת התכנוני המוקנה בהליכים לפי תמ“א 38 ותוכנית 10038, לוועדה המקומית שיקול דעת תכנוני רחב בעניין קביעת התכנון המתאים והראוי לתוספת יחידות הדיור והיבטי החניה, ויש להפעילו בשים לב למדיניות התכנון העירונית ולמאפייני הרחוב ומרקם השכונה.“
ועדת הערר קבעה כי על הוועדה המקומית היה לבחון את האיזון הנדרש, בין הצורך בחיזוק הבניינים מושא הבקשה לבין הפגיעה הנטענת בעוררים: מחד גיסא, במסגרת ההליך הנ“ל, יזכו בעלי דירות קיימות לחיזוק מפני רעידות אדמה ולמיגון הנדרש. בנוסף, יש ליתן משקל לתרומת הפרויקט לתוספת יחידות דיור חדשות בירושלים. מאידך גיסא, למול יתרונות אלו היה על הוועדה המקומית לשקול את טענות העוררים.
הכלל הוא, כך על פי הוועדה, כי על אף האמור בדבר חשיבות חיזוק מבנים, אין בידי מבקשי ההיתר זכות קנויה לקבל היתר לפי תוכניות החיזוק ובוודאי שאין בידם זכות קנויה שיאושרו מלוא הזכויות האפשריות לפי תוכניות החיזוק. למוסד התכנון שיקול הדעת התכנוני אם לאשר את הבקשה ומהו היקף הזכויות שיש לאשר בכל בקשה ובקשה. שיקול הדעת מעוגן בראש ובראשונה בסעיף 21לתמ“א ,38לפיו ועדה מקומית רשאית לתת היתר על פי תכנית זו לאחר ששקלה אילו תוספות בניה ושילוב ביניהן מתאימים לכל מבנה על פי תנאי הבניין, המקום והסביבה, וכן על רקע טענות המתנגדים לבינוי והפגיעה בהם.
העוררים טענו כי פתרון החניה שאושר בהחלטת הוועדה המקומית מצריך הוצאת עצים וגריעת שטח מהחצר המשותפת, משנה את אופי הסביבה ועתיד לגרום למפגע רעש, חסימת נוף, פגיעה בפרטיות וזיהום אויר. על כן, לעמדת העוררים, יש לשנות את הבקשה להיתר ולחייב בהקמת חניון תת קרקעי. הוועדה ציינה כי העוררים לא הציגו חו“ד מקצועית לטענותיהם למפגעי רעש וזיהום אויר. כמו כן, בבחינת החלופה המוצעת על ידי העוררים לחניון תת קרקעי – הוועדה קבעה כי אין כל ספק כי לחניון תת קרקעי יתרונות על פני מגרש חניה עילי, עם זאת, כפי שנטען מנגד, עלויות הקמת החניון הינן גבוהות ויש בהן כדי להכביד על הפרויקט מבחינה כלכלית ואף להביא לסיכולו. במצב הדברים, ונוכח קיימו של מגרש חניה רחב ידיים קיים בתחום החלקה, החליטה הוועדה כי ניתן להסתפק במענה המוצע בפתרון החניה, אשר לשיטתה לא עתיד לפגוע בעוררים, ולהעדיפו על פני החלופה התכנונית שהוצעה.
טענה נוספת של העוררים הייתה לגבי המרפסות המאושרות אשר אינן גדולות די הצורך, בשטחן הכשר להקמת סוכה בהתאם להלכה, בהתחשב בגודל משפחות העוררים.
במהלך הדיון ביקשו העוררים להאריך את מרפסותיהם, ועלתה ההצעה לבצע זאת במסגרת תכנית שינויים עבור מרפסות, אשר תכלול גם את יתר דיירי הבית המשותף. ועדת הערר סברה כי פתרון זה הוא הפתרון המיטבי לשם מניעת עיכוב נוסף במתן ההיתר עבור חיזוק ומיגון הבניינים, אשר כאמור החל לפני תקופה של למעלה מחמש שנים. תיאום תכנית שינויים עבור מרפסות לכלל הדירות הקיימות צפויה להימשך על פני תקופת זמן לא מבוטלת ואין בכך הצדקה לעכב בצורה משמעותית את הליך הרישוי הנוכחי עבור חיזוק הבניינים ומיגון הדירות. ועל-כן, טענות העוררים התקבלו באופן חלקי.
עוד טענו העוררים לתמורה לא שוויוניות לחלק מדיירי הבית המשותף בניגוד לדין, אשר לכאורה נעשו ע“י החתמה על חוזים שונים. הוועדה ציינה שבמצב דברים בהינתן אילוצי הבנייה הקיימים, אין היתכנות תכנונית לאפשר לכל אחת מהדירות בבניין הרחבה זהה לחלוטין לזו של חברתה: “ועדת ערר זו התייחסה לא אחת לאילוצים תכנונים אשר אינם מאשרים “הנאה שוויונית“ במימוש זכויות והדברים יפים גם לענייננו.“
באשר לטענות העוררים במישור בחוזי, הרי שהוועדה ציינה שמחלוקת קניינית או מחלוקת חוזית בין הצדדים אינה מצויה בסמכותה, על כן, ועדת הערר קיבלה את טענת הוועדה המקומית לפיה אין בסמכותה של ועדת הערר להכריע בעניינים מעין אלו, המהווים נושאים חוזיים, ובפני העוררים לפנות לערכאות המוסמכות לשם הכרעה בהן, ובכללם המפקחת על הבתים המשותפים. |
