צילום: שאטרסטוקהנתונים מבוססים על התחלות בנייה בשנים 2024–2025 לפי חלוקה לערים ולסוגי בנייה, ובוחנים את חלקה של ההתחדשות העירונית מתוך כלל הבנייה החדשה בכל יישוב. מהנתונים עולה תמונה ברורה של ריכוז ההתחדשות העירונית בעיקר במרכז הארץ, לצד פערים משמעותיים מול הפריפריה, שבה מרבית הבנייה עדיין מתבצעת על קרקעות פנויות.
תל אביב־יפו מובילה את ישראל במספר הדירות שהחלו להיבנות במסגרת התחדשות עירונית (פינוי־בינוי ותמ״א 38), ואחריה פתח תקווה, ירושלים, בת ים ואשדוד. כך עולה מסקירה המבוססת על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנים 2024–2025, שערך אתר "מגדילים" לקראת כנס הנדל״ן השנתי שייערך ב־7 ביוני במרכז הכנסים לאגו בראשון לציון.
רוב הבנייה בגבעתיים מבוצעת במסגרת התחדשות עירונית
גבעתיים מובילה את טבלת ההתחדשות העירונית בישראל בפער משמעותי, עם יותר מ־92% מהתחלות הבנייה בעיר בשנת 2025 המבוצעות במסגרת פרויקטי פינוי־בינוי ותמ״א 38. מדובר בשיעור חריג בהיקפו גם בהשוואה ארצית, המשקף מעבר כמעט מלא של הבנייה החדשה בעיר למודל של התחדשות המרקם העירוני הקיים, במקום פיתוח קרקעות פנויות. לשם השוואה, בבת ים שיעור ההתחדשות העירונית עומד על כ־80% מכלל התחלות הבנייה, ובתל אביב על כ־58%, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנים 2024–2025.
תל אביב: ירידה של 5% בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות
מהנתונים עולה כי בתל אביב-יפו 4,134 יחידות דיור החלו להבנות בשנת 2025 במסגרת התחדשות עירונית, המהוות 58.4% מכלל התחלות הבניה בעיר, כלומר שחלק ניכר מהפרויקטים החדשים בעיר הם פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. לשם השוואה בשנת 2024 החלו להבנות בעיר 4,334 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית שהיוו 62.8% מסך התחלות הבניה בעיר, כך שניכרת ירידה של 5% בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות.
הערים המובילות במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית בשנים 2024-2025 (נתוני למ"ס)בחינת נתוני ערי המרכז מעלה כי פתח תקווה מדורגת במקום השני בישראל עם 1,905 יחידות דיור שהחלו להבנות במסגרת התחדשות עירונית בשנת 2025, המהוות 66.6% מהתחלות הבנייה בעיר, לצד עלייה של 42% לעומת השנה הקודמת. ירושלים מדורגת במקום השלישי עם 1,588 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, המהוות 23.1% מהתחלות הבנייה בעיר. בת ים ניצבת במקום הרביעי עם 1,412 יחידות דיור, המהוות כ־80% מסך התחלות הבנייה בעיר, לצד גידול של כ־57% ביחס ל־2024.
במקום החמישי מדורגת אשדוד עם 736 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, המהוות כ־30% מכלל התחלות הבנייה בעיר, אך מציגה ירידה של כ־24% לעומת השנה הקודמת.
בבחינת שיעור ההתחדשות העירונית מתוך כלל התחלות הבנייה בולטת גבעתיים בפער משמעותי עם 92.3% (706 יחידות דיור), אחריה בת ים עם 80.5% וטירת כרמל עם 68%. תל אביב־יפו מדורגת נמוך יותר מבחינת שיעור יחסי, עם 58.4% מהתחלות הבנייה בשנת 2025 במסגרת התחדשות עירונית, אך ממשיכה להוביל בהיקפים מוחלטים.
בחמישייה השנייה בהתחדשות עירונית לפי היקף יחידות דיור ניתן למצוא את רעננה עם 707 יחידות דיור, גבעתיים (בהיבט כמותי נוסף של 706 יחידות), חיפה עם 689 יחידות, רמת גן עם 606 יחידות (ירידה של 26% לעומת 2024) וחולון עם 535 יחידות המהוות כ־55% מהתחלות הבנייה בעיר. במקום ה־11 מדורגת בית שמש, עם זינוק חד מ־0 יחידות בהתחדשות עירונית בשנת 2024 ל־404 יחידות בשנת 2025.
מחוז חיפה מתחזק בהתחדשות עירונית – בעוד הדרום והצפון נותרו ללא התחלות פינוי־בינוי
בחינת מפת ההתחדשות העירונית לפי מחוזות מצביעה על התחזקות במחוז חיפה, לצד פער משמעותי מול שאר חלקי הארץ. במחוז נרשמה עלייה של 64% בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בחיפה בשנת 2025 לעומת 2024, לצד התרחבות הפעילות בטירת כרמל עם 271 יחידות דיור בהתחדשות עירונית לעומת 86 בלבד בשנה הקודמת. בקריית אתא נרשמו 165 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית, המהוות כרבע מהבנייה החדשה בעיר, ובקריית מוצקין ובקריית ביאליק כ־90 יחידות דיור בכל אחת במהלך 2025.
מנגד, בחינת נתוני הבנייה בפריפריה חושפת פער חד: אף שבערי הדרום והנגב נרשמו אלפי התחלות בנייה חדשות בשנת 2025, לא נרשמה בהן אף התחלה של פרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי־בינוי או תמ״א 38. אופקים מובילה עם 2,346 יחידות דיור, אחריה קריית גת עם 2,008 יחידות ונתיבות עם 1,981 יחידות – כולן ללא פעילות בתחום ההתחדשות העירונית.
כרמלה קופר. צילום: רז רוגובסקיתמונה דומה עולה גם בערים נוספות בדרום, בהן באר שבע עם 666 יחידות דיור, אשקלון עם 646, אילת עם 425 ודימונה עם 349 – כולן מבוססות על בנייה בקרקעות פנויות בלבד.
גם בצפון ניכרת מגמה דומה: בנוף הגליל נרשמו 901 יחידות דיור, בטבריה 749 ובעפולה 621 יחידות – כולן ללא התחדשות עירונית, כאשר הבנייה החדשה מבוססת כמעט לחלוטין על קרקעות זמינות ולא על חידוש המרקם הוותיק.
כרמלה קופר, העורכת הראשית של אתר מגדילים מציינת כי: "המלחמה הדגישה את חשיבות ההתחדשות העירונית ככלי מרכזי ליצירת דירות ממוגנות, אך התקופה המאתגרת בענף הבנייה גורמת דווקא לעיכוב ביציאה לדרך של פרויקטים חדשים ולכן, אנו עדים לתופעה שלמרות העלייה בהתחלות הבנייה הכלליות, התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות לא עולות ביחס דומה. חשוב לציין, שברמת התכנון מדי יום מאושרות תוכניות התחדשות חדשות, חלקן בהיקפים של אלפי יחידות דיור. החסמים עולים לרוב בשלב הרישוי והליווי הבנקאי. גם לערי הפריפריה טרם נמצא פתרון, ולמרות שברמת התכנון יש כבר תוכניות מאושרות של התחדשות גם בדרום הארץ וצפונה - המימוש בפועל עוד לא קורה".
