הכנסת אישרה: הרחבת פעילות קרנות השקעה במקרקעין – יותר השקעה בפרויקטים בהקמה

צילום: שאטרסטוק


מליאת הכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית תיקון משמעותי לפקודת מס הכנסה, שמטרתו להרחיב את פעילות קרנות ההשקעה במקרקעין (קרנות ריט). ההצעה אושרה ברוב של 61 חברי כנסת מול 52 מתנגדים. התיקון משנה את כללי המשחק עבור הקרנות ומאפשר להן להחזיק בשיעור רחב יותר של נכסים הנמצאים בשלבי הקמה – מהלך שנועד לעודד ייזום ופיתוח בשוק הנדל”ן.

קטגוריה חדשה: “מקרקעין בהקמה”
במרכז החוק עומדת יצירת קטגוריה חדשה – “מקרקעין בהקמה”. עד כה, קרנות ריט הוגבלו בעיקר להחזקה בנכסים מניבים בלבד, מה שהקשה עליהן להשתלב בשלבי הייזום והבנייה.
התיקון מאפשר לקרנות להגדיל את היקף ההשקעה בפרויקטים שטרם הושלמו, לצד קביעת מנגנוני איזון שמטרתם להבטיח כי פעילותן תמשיך להתמקד בהחזקה והשכרה של נכסים לטווח ארוך – ולא תסטה לכיוון פעילות יזמית ספקולטיבית.

הסרת חסמים: עידוד צמיחה אורגנית
בדברי ההסבר להצעת החוק צוין כי החוק הקיים יצר חסמים מבניים שפגעו בהתפתחות הקרנות. אחד המרכזיים שבהם הוא מגבלת הייזום, אשר הגבילה את היכולת להחזיק נכסים שאינם מניבים. כתוצאה מכך, קרנות רבות נאלצו לרכוש נכסים קיימים במקום לפתח פרויקטים חדשים. המצב הזה פגע ביכולת שלהן לצמוח באופן אורגני ולהגדיל את היצע הנדל”ן המניב. החוק החדש מבקש לשנות זאת, ולאפשר לקרנות לקחת חלק פעיל יותר בפיתוח נכסים – החל משלב ההקמה.

התאמה למציאות בענף הדיור להשכרה
בעיה נוספת שעליה מצביעים בדברי ההסבר נוגעת לשוק הדיור להשכרה לטווח ארוך. לפי המצב הקיים, לוחות הזמנים שנקבעו להשלמת פרויקטים אינם תואמים תמיד את המציאות בשטח. עיכובים בתכנון או בביצוע – שאינם תלויים ביזמים או במשקיעים – עלולים לגרום לכך שנכסים יאבדו את מעמדם כמיועדים להשכרה, מה שעלול להוביל להשלכות מס משמעותיות. התיקון נועד להקל גם בהיבט זה, ולהתאים את המסגרת החוקית לאתגרים המעשיים בענף.

איזון בין גמישות לפיקוח
לצד הרחבת האפשרויות לקרנות, המחוקק מדגיש כי נקבעו מנגנונים שיבטיחו שמירה על אופיין המקורי של קרנות הריט – כלי השקעה ציבורי, סחיר ושקוף, הממוקד בהשקעה בנדל”ן מניב. המהלך נתפס כניסיון לאזן בין הצורך בגמישות ובהתאמה לשוק לבין שמירה על יציבות והגנה על המשקיעים. אישור החוק מסמן כיוון ברור של מדיניות: עידוד השקעות ארוכות טווח, הגדלת היצע הנדל”ן המניב, וחיזוק שוק השכירות בישראל.