לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בין מרץ למאי 2026 נמכרו בירושלים 1,386 דירות, מהן 539 דירות חדשות ו־847 דירות יד שנייה. בכך דורגה ירושלים במקום השני בישראל במכירת דירות חדשות ובמקום הראשון במכירת דירות יד שנייה. באותה תקופה נמכרו ברחבי הארץ כ־21,390 דירות, ירידה של 10.6% לעומת התקופה הקודמת. גם בירושלים נרשמה ירידה במספר העסקאות, אך היא נותרה בצמרת שוק הדיור.
גם בהיקף הבנייה החדשה ירושלים ממשיכה לבלוט: בין אפריל 2025 למרץ 2026 החלה בעיר בנייתן של כ־6,080 דירות – הנתון השני בגובהו בישראל, אחרי תל אביב־יפו.
עו"ד עידו שמואלי, מומחה במקרקעין, מסביר "בירושלים המעמד והסמליות שלה מייצרים ביקושים מצד תושבי חוץ ומצד אוכלוסיות מגוונות בישראל, ולכן הביקוש נותר משמעותי גם בתקופות של האטה".
מגוון רחב של פרוייקטים
לצד מגדלים שמבקשים להגדיל את היצע הדירות באמצעות בנייה לגובה, ברחבי הבירה מוקמים גם פרויקטים בקנה מידה בינוני, עם דגש על המרחב הציבורי והמרקם השכונתי.
אחת הדוגמאות היא "תלפיות החדשה" ברובע תלפיות המתחדש. הפרויקט כולל שמונה בנייני מגורים בני 10–11 קומות, מהם ארבעה כבר אוכלסו וארבעה נוספים נמצאים בשלבי בנייה ושיווק. בפרויקט מתוכננים פארק פנימי, שבילים, שטחים משותפים ושדרה מסחרית, כחלק מתפיסה של בנייה בקנה מידה שכונתי.
בקצה השני של הסקאלה נמצא פרויקט ההתחדשות העירונית "מגדלי השישה" בארמון הנציב, שמקדמת חברת מידר. התוכנית כוללת הריסת 11 בניינים ובהם 179 דירות, ובמקומם הקמת שישה מגדלים בני עד 36 קומות שיגיעו עד כ־950 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ופארק ציבורי. הפרויקט מייצג תפיסה אחרת, המבוססת על בנייה לגובה והגדלה משמעותית של היצע הדיור.
איך מוסיפים יחידות דיור לעיר המתפתחת?לדברי עו"ד משה מנשה, המלווה עסקאות ופרויקטי נדל"ן בירושלים: "מגדלים מספקים את הכדאיות הכלכלית הנדרשת לפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית, במיוחד לאורך צירי תחבורה ראשיים. מנגד, בלב השכונות הוותיקות, בנייה בקנה מידה בינוני משתלבת טוב יותר באופי החיים המקומי ומאפשרת לשמור על איכות החיים של הדיירים. בסופו של דבר, אין מודל אחד שמתאים לכל ירושלים."
אופי העיר והזהות האדריכלית
ככל שהעיר משנה את פניה, עולה גם על הפרק השאלה כיצד ממשיכים לבנות ולהתחדש מבלי לטשטש את הזהות האדריכלית והאבן הירושלמית המזוהה הייחודית.
לדברי
אריאל פוקוטינסקי, מייסד ומנכ"ל ECOWALL ומומחה לבנייה מתועשת ולמעטפות מבנה, מצביע על האתגר הזה: " האתגר הוא לשלב בין חומרים ושיטות בנייה מתקדמות לבין המראה המסורתי, כך שהעיר תוכל להתפתח מבלי לוותר על האופי שמייחד אותה."
המאפיינים האלה יוצרים גם שוק שבו קהלים שונים מחפשים דברים שונים. עבור חלק מהרוכשים המחיר והמפרט עומדים במרכז, בעוד אחרים מייחסים חשיבות גדולה יותר לשכונה, לקהילה ולסביבת המגורים.
אלחנן רווח, מתווך ומומחה בנדל"ן בוטיק בירושלים, מצביע גם על המרכיב הרגשי בהחלטת הרכישה: "בכל מקום לוקיישן הוא שיקול מרכזי, אבל בירושלים יש לו משמעות אחרת. לעיתים ההבדל הוא בין רחוב לרחוב ואפילו בין שני בניינים סמוכים. אנשים לא בוחרים דירה רק לפי המחיר או המפרט, אלא גם לפי התחושה שהמקום נותן להם."
