נחמה בוגין, שמאי מקרקעין ומשפטנית, יו”ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל. צילום: ניר שהרבנימבצע “עם כלביא“ הותיר מאחוריו לא רק הרס פיזי, אלא גם חלל אנושי עמוק וכואב. בניינים שלמים ברמת גן, בת ים, פתח תקווה, תל אביב וערים נוספות נהרסו או ניזוקו קשות. דיירים רבים נותרו ללא קורת גג, ללא מסלול ברור, וללא ציר זמן ממשי לחזרה לשגרה.
ברור כי חוק שיקום ראוי אינו בגדר “רצוי“, אלא הכרח לאומי, ציבורי ואנושי. הליך החקיקה התקדם תחילה בעצלתיים, ורק לאחר חודשים ארוכים - בעקבות מבצע “שאגת הארי“ - נכנס החוק לדיון אינטנסיבי.
לשכת שמאי המקרקעין, בראשותי, הייתה שותפה פעילה בכל דיוני ועדת הפנים והגנת הסביבה שעסקו בניסוח החוק - מהצעות ראשוניות שכללו הוראות בעייתיות ואף בלתי סבירות, ועד לנוסח הסופי שאושר במליאת הכנסת.
אני גאה בהישגים שהושגו, אך חשוב לומר ביושר: הדרך לא הייתה קלה. סעיפים קריטיים תוקנו לאחר מאבק קשה, והמבחן האמיתי עוד לפנינו - ביישום בפועל.
מה ביקשנו לשנות - ולמה
הרציונל העומד בבסיס החוק הוא נכון: מתן פיצוי באמצעות קידום פרויקט פינוי בינוי מזורז, כך כל הצדדים יוצאים נשכרים. עם זאת, תזכיר החוק הראשוני שהוצג על ידי הממשלה כלל שתי בעיות מרכזיות מבחינת בעלי הדירות שנפגעו.
מנגנון ה-Buy Out: פיצוי שלא שיקף את מלוא הזכויות
הסוגייה המרכזית נגעה למנגנון הפיצוי במסלול ה- Buy Out. לבעלי הדירות שנהרסו ניתנה האופציה לבחור בפיצוי כספי במקום להמתין שנים ארוכות במגורים זמניים עד להשלמת פרויקט פינוי בינוי.
אולם, בנוסח המקורי נקבע כי בעל דירה שבחר לצאת מהפרויקט ולמכור את זכויותיו ליזם יהיה זכאי לפיצוי לפי שווי הדירה הקיימת בלבד - בהתאם לשטחה ולמצבה ערב הפגיעה - ולא לפי שווי דירת התמורה העתידית שהיה צפוי לקבל במסגרת הפרויקט.
המשמעות הייתה ברורה: בעל דירה ישנה בשטח של כ־70 מ“ר שנפגעה מטיל, היה מקבל פיצוי המשקף שווי של דירה דומה בלבד, ולא את שווי דירת התמורה החדשה, הכוללת תוספת שטח, לרוב של כ- 12 מ“ר.
מדובר היה כפולה: פעם אחת מהנזק שנגרם במלחמה, ופעם נוספת מפיצוי שאינו הוגן.
עמדת הלשכה הייתה חד משמעית: הפיצוי חייב לשקף את שווי דירת התמורה העתידית. כלומר, את מה שבעל הדירה היה אמור לקבל בסיום הפרויקט בפועל.
לאחר מאבק מקצועי ממושך, עמדה זו התקבלה. הנוסח שנחקק קובע כי הפיצוי במסלול ה- buy out יחושב לפי שווי דירת התמורה העתידית, בניכוי שיעור היוון הוגן (בפועל כולל החוק נוסחה שתהיה קלה יותר לביצוע אך היא מבוססת על תחשיב זה).
מדובר בשינוי דרמטי, בעל משמעות כספית ממשית עבור לכל משפחה שנפגעה.
ביטול חלופת ההפקעה: עקרון שלא ניתן היה לוותר עליו
הבעיה השנייה הייתה חמורה לא פחות, ונגעה ישירות לזכות הקניין.
בנוסח המקורי של הממשלה הופיעה חלופת הפקעה: דייר שלא היה חותם על הסכם עם יזם שיקום ואינו מסכים לפיצוי הכספי (שכאמור לפי ההצעה הראשונית היה מקפח) - היה חשוף לסכנה של הפקעת זכויותיו!
הלשכה, בראשותי, התנגדה לכך באופן נחרץ. הפקעה היא אחד הכלים הדרסטיים ביותר שהמדינה יכולה להפעיל כלפי קניינו של אדם. לפי הדין בישראל, היא מותרת רק לצורכי ציבור ולא לצורך העברת זכויות לגורם פרטי אחר. הוראה זו הייתה בעייתית לא רק מבחינה ערכית, אלא גם מבחינה משפטית וחוקתית.
המאבק נשא פרי, והחלופה בוטלה. במקומה נקבע מנגנון מאוזן ומידתי בהרבה: הרחבת מנגנון הדייר הסרבן. במקרים של חוסר הסכמה, הסמכות מועברת לבית המשפט, אשר מוסמך לאשר את העסקה גם כלפי מי שלא חתם - תוך מתן משקל מפורש לשיקול הציבורי של שיקום נזקי המלחמה. גם במקרה כזה, בעל הדירה שומר על זכויותיו, וזכאי לדירה חדשה או לפיצוי כספי הולם.
בתקופת הביניים: המדינה מחויבת לממן דיור חלופי
סוגיה מהותית נוספת הייתה שאלת הגישור על התקופה שבין הפגיעה לבין קבלת הפיצוי או הדירה החדשה.
החוק קובע כי עד למועד קבלת הפיצוי הכספי, יהיו בעלי הדירות זכאים לדמי שכירות במימון המדינה, בהתאם למחירי השוק, כך שיוכחו לשכור דירה חלופית שאינה נופלת ברמתה מדירתם הקודמת - ללא להוצאה נוספת מכיסם.
מדובר במרכיב קריטי, שכן במקרים רבים תהליכי תכנון ושיקום עשויים להימשך זמן רב, והמשפחות זקוקות לוודאות מלאה בתקופת הביניים.
היטל השבחה: שתי הגנות מהותיות שנחקקו
סוגיה נוספת, שקיבלה פחות תהודה ציבורית אך חשיבותה עצומה, היא נושא היטל ההשבחה. החוק קובע כברירת מחדל היטל בשיעור של 25% לוועדה המקומית, תוך מתן גמישות לרשות המקומית להפחיתו עד לאפס או להעלותו עד 50%.
נקבע כי במקרה של העלאת ההיטל ל־50%, אזי 30% מהתקבולים יושקעו מחדש במתחם השיקום: בתשתיות, פיתוח ושדרוג הסביבה. בנוסף, נקבע כי מס מטרו לא יחול על פרויקטים אלה.
החוק מתייחס גם לתחשיב היטל ההשבחה עצמו וקובע כי שווי המקרקעין במצב הקודם יחושב כאילו הבניינים שנהרסו עדיין עומדים על הקרקע – קביעה זו מונעת עיוותים.
ומה עכשיו?
החוק אושר סופית במליאת הכנסת, אך זו אינה נקודת הסיום - אלא תחילתו של שלב היישום. כעת יידרשו הרשויות להכריז על מתחמי שיקום, לקדם תוכניות, להסדיר הסכמי Buy Out ולמנות יזמי שיקום. בכל אחד מהשלבים הללו, בעלי הדירות ילוו על-ידי בעלי מקצוע מתאימים עורכי דין, שמאי מקרקעין, מפקחים הנדסיים.
הניסיון מלמד כי גם בפרויקטים ״רגילים“ של התחדשות עירונית, הפרטים הקטנים הם שקובעים את התוצאה. כאשר מדובר בפרויקט שיקום שנולד מתוך אסון, הפרטים קובעים לא רק את שווי הנכס - אלא את עתיד המשפחה כולה.
החוק נחקק, אך המבחן האמיתי מתחיל כעת: ביישום מדויק, הוגן ומהיר שיחזיר אלפי משפחות לבתיהן ולתחושת הביטחון שנלקחה מהן.
זהו לא רק מבחן תכנוני או משפטי - אלא מבחן של אחריות לאומית. |
