צילום: רשויותנתונים הארציים – ירידה משמעותית למרות עלייה כללית בבנייה
לפי נתוני הלמ"ס, סך התחלות הבנייה ב-2025 זינק בכ-15% לעומת 2024, אך דווקא הבנייה במסגרת התחדשות עירונית – הכוללת פינוי־בינוי ותמ"א 38/2 – ירדה מ-26% מכלל ההתחלות ב-2024 ל-22.2% בלבד. מספר הדירות שהחלו להיבנות מחדש עמד על 17,798 דירות מתוך 80,011 התחלות בנייה כלליות.
בפועל, רק 5,747 דירות החלו במסגרת פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, ירידה של כ-4% לעומת השנה הקודמת. המשמעות: אלפי דיירים בבניינים ישנים נותרו ללא מיגון תקני וממ"ד, בזמן שהמדינה מתמודדת עם איומי טילים מתמשכים.
פערים בין המרכז לפריפריה
נתוני הלמ"ס מצביעים על פערים משמעותיים בין המחוזות: בעוד שבתל אביב שיעור הבנייה במסגרת התחדשות עירונית גבוה במיוחד ומגיע ל-52.5% מכלל התחלות הבנייה במחוז – הגבוה ביותר בארץ – שאר המחוזות רחוקים מאוד מהנתון הזה. בירושלים נרשמה עלייה מתונה של 8.8%, כאשר 20.3% מהדירות החדשות בעיר נבנו מחדש. במחוז חיפה עמד שיעור ההתחדשות העירונית על 18%, ובמחוז המרכז על 23.2%, בעוד שבצפון מדובר רק ב-3.1% מהתחלות הבנייה, ובדרום צנח שיעור הפרויקטים ל-2.3% בלבד, עם 289 דירות שנבנו מחדש לעומת 835 ב-2024.
"יזמים מחכים לאישור היתר ובמקביל עלות הבנייה וההריסה עולה"
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית: אנחנו בעיצומה של מלחמה קשה, מרובת נפגעים ובכל יום אנחנו עדים מחדש לחשיבותו של הממ"ד כאמצעי מציל חיים ועל רקע זה הנתונים שמוכיחים שההתחדשות העירונית לא תופסת תאוצה הם נתונים כואבים. הבעיה המרכזית היום בהתחדשות עירונית היא פחות בשלבי התכנון והרישוי והיא באה לידי ביטוי בעיקר בשלבי הביצוע. יש הרבה מאוד תוכניות מאושרות על הנייר אבל ביום שיזם צריך להשלים את התהליכים לקבלת היתר ותחילת הבנייה הוא חושב פעמיים בשל ההאטה בשוק וההאטה בביקושים.
העלות של הבנייה גבוהה, העלות של הריסה ותשלום שכירות לבעלי הדירות המפונים נמצאת במגמת עלייה מתמדת, וקיים חשש שקצב מכירת הדירות החדשות בפרויקטים והמחיר שאפשר לקבל עבור הדירות יהפוך את הפרויקט ללא רווחי. הגיעה העת שהמדינה והרשויות המקומיות ינקטו בצעדים אמיצים, ויאפשרו את חיזוק הכדאיות הכלכלית ליזמים, במסגרת תוספת זכויות, הטבות מס או מענקים, רק כך ניתן יהיה להבטיח התחדשות ממשית שתאיץ את קצב המיגון של הבתים הישנים בישראל.
מיכל גור, מנכ"לית חברת פרץ בוני הנגב, התייחסה לנתונים וציינה כי: "בימים האלו , בזמן שישראל נתונה תחת מתקפה בלתי פוסקת של טילים קטלניים, קשה מאוד לקבל נתונים של ירידה בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית שמשמעותם בפועל היא שקצב מיגון הבתים הישנים מאט. הממ"ד מוכיח את עצמו מדי יום כמציל חיים ולכן על ממשלת ישראל והרשויות המקומיות מוטלת החובה המוסרית להאיץ את קצב ההתחדשות, בעיקר בפריפריה. אנחנו כיזמים ומבצעים מעוניינים לבנות ולהעניק לדיירים בית ממוגן, אך נתקלים במקרים רבים בשיקולים פוליטיים ועיכובים בירוקרטיים מצד רשויות מקומיות בדרך לאישור התוכניות. הממשלה והרשויות חייבות להסיר חסמים באופן אקטיבי, לסייע ולהוביל פתרונות יצירתיים במקרים בהם פרויקטים לא עוברים את סף הכדאיות הכלכלית כי אי אפשר לצפות מהשוק הפרטי לשאת לבדו בנטל המיגון הלאומי"
"תעודת עניות למאמצי המיגון של מדינת ישראל"
רן ינאי, מנכ"ל ובעלים של חברת צ.פ: "הנתונים האחרונים של הלמ"ס צריכים להדליק נורה אדומה אצל מקבלי ההחלטות. בעוד ששוק הנדל"ן מראה סימני התאוששות עם זינוק של 15% בהתחלות הבנייה הכלליות, דווקא המנוע הקריטי ביותר לחוסן הלאומי – ההתחדשות העירונית נמצא בנסיגה מדאיגה. הירידה בנתח השוק של פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 מ-26% ל-22% בלבד בתוך שנה, היא תעודת עניות למאמצי המיגון של מדינת ישראל.
אנחנו נמצאים בעיצומה של מערכה ביטחונית שחשפה בצורה הכואבת ביותר את העובדה ששליש מתושבי המדינה חיים ללא מיגון תקני. במציאות כזו, התחדשות עירונית היא כבר מזמן לא רק פתרון למשבר הדיור, אלא `כיפת ברזל` אזרחית מצילת חיים. העובדה שדווקא עכשיו הקצב מאט, נובעת מחסמים בירוקרטיים וחוסר ודאות תכנונית שחונקים את השטח. אם המדינה לא תשכיל לקצר תהליכים באופן דרסטי ולהעניק עדיפות לאומית לחידוש המבנים הוותיקים, הפער בין הצורך הביטחוני לביצוע בפועל ימשיך להתרחב, ויפקיר רבבות ישראלים ללא פתרון מיגון ראוי."
ישראל אבוחצירא מנכ"ל משותף בחברת נתיבים: "אנחנו נמצאים בהתפתחות עוד שלב באבולוציה של ההתחדשות העירונית בישראל. הירידה האחוזית בשיעור הפרויקטים הממומשים היא תמונת מראה של השוק בשנה האחרונה: מצד אחד ריבית גבוהה ומחסור חריף בכוח אדם, ומצד שני הצפה של התחייבויות לדיירים מצד גורמים פחות אחראיים. בשנים האחרונות ראינו `ריצה למרחקים קצרים` של יזמים שחתמו עם דיירים בכל מחיר, ללא היתכנות כלכלית ריאלית, וכעת בסביבת המאקרו הנוכחית – הפרויקטים הללו פשוט קופאים. לעומתם, חברות איכותיות שבחנו את היכולות שלהן לעומק בתחילת הדרך, הן אלו שיגיעו למימוש ולמסירת מפתחות.
יחד עם זאת, הנתונים הם קריאת השכמה לממשלה לתת מבט להתחדשות בפריפריה. המודלים המיושנים של מענקים וקרקעות משלימות לא הוכיחו את עצמם מספיק בשטח. במקום זאת, המדינה חייבת להשקיע `במנועים` של הרשויות המקומיות: מצד אחד חיזוק כוח האדם המקצועי בוועדות התכנון כדי לייצר ודאות ליזמים, והשקעה מסיבית בתשתיות משלימות לפרויקטים (בדומה למודל הסכמי הגג). כך נהפוך את ההתחדשות העירונית בערים קיימות לפתרון דיור לאומי בר-קיימא."
