שוקי אמרני מנכ"ל תובנות
תכנון נכון שמתחשב במכלול השיקולים המקצועיים והערכיים משפיע לאורך זמן על שורה של מרכיבים חשובים בחיי התושבים.
במרכזם שיפור איכות החיים, תחושת ביטחון גבוהה יותר, חיזוק היבטים של תרבות הפנאי והבילוי, איכות הסביבה ועוד.
הדגש הוא על "תכנון נכון", מאחר ומדובר בנושא מורכב שאם לא יתוכנן וינוהל באופן מקצועי עלול להיגרם נזק כבד
שבמקרים רבים הוא בלתי הפיך.
השלכות הרבות וכבדות המשקל הנובעות מביצוע פרויקטים של "התחדשות עירונית",
מחייבות ראייה תכנונית רחבה ובחינת מגוון גדול של גורמים משפיעים ומושפעים
במישור המקומי והארצי. כנגזרת מכך, כדי להצליח יש להבטיח שלעוסקים בתחום
יהיה את הידע המקצועי ואת ההבנה לגבי עולם התכנון והבניה במובנו הרחב.
בין היתר, עליהם להיות מודעים לגישה של בתי המשפט לנושא, לפיה: "אין מדובר עוד על תכנון שימושי קרקע בלבד, אלא על תפיסה סביבתית כוללת של החברה, הכלכלה ואיכות החיים (בג"צ 4128/02). מטבע הדברים, גישה זו מקבלת משמעות מיוחדת בהליך של "התחדשות עירונית". מבחינה מעשית, הכוונה שבתהליך קבלת ההחלטות וגיבוש תכניות העבודה יינתן המשקל הראוי לשיקולים המקצועיים והערכיים- ממקום של הבנת מלוא המשמעויות של ההחלטות התכנוניות והמוניציפליות.
צורך חשוב זה, מקבל משנה תוקף לאור השינויים הדרמטיים שחלו בשנים האחרונות במערכת התכנון והבניה.
במרכזם, הרפורמה בחוק התכנון והבניה, העברת מוסדות התכנון ממשרד הפנים למשרד האוצר,
ההחלטות בתחום הדיור ועוד. לצד הפעולות הממסדיות עדים אנו למגמה מבורכת בה גוברת המודעות
של הציבור הישראלי לזכויותיו ולהשפעת ההחלטות של מוסדות התכנון והבניה על איכות חייו וערך נכסיו.
כתוצאה מכך, עדים אנו למעורבות רבה יותר של הציבור בהליכי התכנון בכלל ובפרויקטים של "התחדשות עירונית" בפרט.
גורמים אלו ואחרים מחייבים בחינה מחודשת של חלק מכללי המשחק בהתנהלות מוסדות התכנון
ובמערכות היחסים בין הגורמים המעורבים בנושא כולל המערכת הבנקאית.
למרות שכבר בשנות השישים החלו בישראל היוזמות הממשלתיות ל"התחדשות עירונית",
הרי שהמתכונת הנהוגה כיום היא חדשה יחסית. ברמה הבסיסית מדובר בשם כללי
לתהליך בו מחדשים את פניו של אזור מגורים. כיום נהוגים שני אפיקים מרכזיים.
האחד, בדרך של הריסת בניין ישן או מספר בניינים והקמת מבנים חדשים במקומם
(מה שמכונה: "פינוי-בינוי" או "בינוי-פינוי-בינוי").
השני, בדרך של שיפוץ יסודי של המבנים והוספת ממ"דים ויחידות דיור חדשות במסגרת תמ"א 38,
שביסודה נועדה להעניק הקלות כדי לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
הצלחה של פרויקט "התחדשות עירונית", מעניק לדיירים ולתושבים באזור יתרונות רבים.
הבולטים שבהם: הם זוכים בדירות חדשות עם כל המשתמע מכך בתחום הכלכלי ואיכות החיים,
מגורים עם סטנדרטים מודרניים העומדים בתקני הבטיחות, הוספת חניות, התקנת מעלית,
שדרוג תשתיות ורחובות ולעתים גם מבני ציבור, פיתוח שטחים פתוחים ועוד.
החסרונות העיקריים מבחינת הדיירים והתושבים באזור מתמקדים באי נוחות הכרוכה בתהליך
שאורך מספר שנים, בצפיפות הגדלה כתוצאה מתוספת יחידות דיור שמשפיעה על התחבורה,
החניה וכדומה ולעתים גם על הגדלת ההוצאות החודשיות כדוגמת ארנונה, ועד בית, היטלים וכדומה.
לכאורה ניתן היה לומר שמדובר ב"מתכון מנצח", מאחר וכולם אמורים לצאת נשכרים ומרוצים.
הדיירים ותושבי האזור שזוכים בכל היתרונות הנ"ל ללא עלות, הקבלנים שזוכים לעבודה ולרווח,
הרשות המקומית שזוכה לשדרוג אזור מגורים ותשתיות. כך גם המדינה שבדרך זו היא משפרת
את איכות חייהם ואת ביטחונם של תושבים רבים ומוסיפה יחידות דיור, מבלי שהיא נדרשת להוצאות הכספיות הכרוכות בכך.
אלא שהנתונים על כמות הפרויקטים המעטה שהסתיימו בהצלחה וההליכים הארוכים לאישור התכניות,
מציגים תמונה אחרת ובעייתית הדורשת התייחסות ומענה מצד הגורמים האמונים על נושא חשוב זה.
בחינת פרויקטים שהסתיימו ואלו המצויים בשלבי ביצוע שונים,
מלמדת שבמקרים רבים כל השחקנים המרכזיים הפועלים בתחום אינם מרוצים.
הדיירים- בגלל שלגבי חלקם החסרונות שמנינו עולים על היתרונות,
בעיקר קשישים ובעלי צרכים מיוחדים כאשר חוסר הבנה מעצים את הקשיים והסבל הכרוכים בתהליך;
התושבים באזור- בגלל שחלקם נפגעים מההשלכות של הצפיפות שגדלה על אורח חייהם
ובעיקר בתחום התחבורה ואיכות הסביבה;
היזמים- בגלל שלעתים כתוצאה מהתמשכות התהליכים ובעיות בלתי צפויות הם יוצאים נפסדים; הרשות המקומית-
בגלל הגידול במספר התושבים שמכביד על תקציבה. כך גם המדינה שאינה מרוצה מקצב הביצוע.
לפיכך, דרושה חשיבה מחודשת כדי לצמצם את הפער הגדול הקיים
בין החשיבות הרבה שנודעת לקידום פרויקטים של "התחדשות עירונית",
לבין ההיקף המאוד מצומצם של הפרויקטים שיוצאים לפועל ומגיעים לקו הסיום.
כך גם בנוגע לצורך להתמודד עם חוסר שביעות הרצון של כל הגורמים המעורבים בתחום
שפוגע ביכולת קידום התכנון והביצוע. היוזמה לשינוי המצב צריכה לבוא מהממשלה.
במסגרת זו, יש לנקוט בצעדים כדי לתת מענה שיבטיח את הכדאיות הכלכלית
של היזמים ואת הפחתת רמת הסיכון שלהם שכיום היא גבוהה מאוד.
המדינה חייבת להכניס את היד לכיס ולסייע במקומות בהם נדרש לצמצם את החששות של היזמים ולעודד אותם לבצע תכניות שאושרו ולקדם תכניות חדשות.
מרכיב מרכזי ומשמעותי נוסף במשוואה זו המחייב מענה,
הוא מערכת יחסי הגומלין והדו-שיח המתנהל בנושא בין הממשלה לבין השלטון המקומי.
מערכת יחסים זו המבוססת ביסודה על יחסי תלות, השפעה הדדית וניגודי אינטרסים מובנים,
זוכים לבולטות מיוחדת ב"התחדשות עירונית".
אין זה סוד שתוספת תושבים גורמת לרשות המקומית להוצאות כספיות נוספות
שאינן מכוסות ע"י הארנונה המשולמת על ידם. לעתים תוספת זו,
יכולה להיות קריטית מבחינת יכולתה של הרשות המקומית למלא את תפקידה באיזון תקציבי.
בנסיבות אלו, המדינה צריכה לחזק את שיתוף הפעולה והתיאום עם השלטון המקומי
ולסייע בסגירת הפער התקציבי שנוצר כתוצאה מתוספת יחידות הדיור.
צעדים אלו ואחרים צריכים להוות תמריץ שיגרום לרשות המקומית להירתם להצלחת הפרויקטים.
לסיכום, כפי שניתן להיווכח מסקירה תמציתית זו, מדובר בנושא חשוב מאוד במישור המקומי והארצי המצריך שינויים. חשיבות הידע המקצועי שהוא חיוני תמיד מקבל משקל מיוחד בתחום זה והוא קריטי להצלחה. הניסיון המצטבר מלמד כי תכנון וניהול ע"י אנשי מקצועי ייתר את הצורך לטפל בבעיות שניתן למנוע ויקדם פתרונות תכנון יצירתיים שיאפשרו מתן מענה לצרכים הציבוריים מבלי לפגוע בכדאיות הכלכלית של היזמים.
